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買賣不破租賃篇】

案例事實:

小張向房東王太太承租了一間房子,本來租約一年一簽,後來王太太嫌麻煩,就和小張一次簽了5年的長約,最近聽說王太太因為當會首被倒會,人跑到國外去了,這間房子也被法院查封,小張很擔心將來換了新的屋主,會不會不承認之前他和王太太所簽之租約,只好趕快委託仲介幫他看看附近有沒有適合的房子可租。請問,如果小張和王太太的租約經過公證,小張還須要另外找房子嗎?

 

公證小常識:

 民法第425條第1項規定「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」本來案例中的小張是不必擔心承租房子換了屋主,可能遭遇被迫遷出的命運。然民法在民國88年4月增訂了第2項「前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」增修理由在於「防止債務人與第三人虛偽訂立長期或不定期現之租賃契約」,以強化「租賃契約要式性」為方式,藉以排除日後舉證推翻租賃契約的真實性之困難。換言之,一旦租約的租期長於五年,必須經過公證,才有買賣不破租賃原則的適用原房客才可以對新屋主主張承租的權利。

 

相關新聞報導:

5年以上租約 須聲請公證 租期內換新房東 房客權益不受影響

2010年02月27日 余佩樺╱綜合報導

http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/forum/20100227/32324644/

 

 

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